北斗投资系列讲坛 ⑮

11 月30下午，北斗投资系列讲坛迎来了 2025 年的最后一场分享。

在 Novotel Glen Waverley 的会议室里，没有喧闹的口号，也没有项目推介。大家更关心的，是一个更现实的问题：

当利率、政策、情绪都在变化，我们该用什么标准来做决定？

这一场讲坛，与其说是预测未来，不如说是一次对“买房逻辑”的重新校准准。

1）. 拉开 25 年的时间轴，很多焦虑会自然消失

讨论从一张很“冷静”的图表开始。

25 年的利率变化，25 年的房地产周期，被放在同一条时间线上反复对照。结果并不复杂，却足以让人重新思考当下的选择。

历史反复证明，房地产市场并不是在所有条件“看起来都很好”的时候启动的。相反，它往往发生在不确定性仍然存在，但方向已经开始被重新定价的时候。

这也是为什么，只盯着“现在好不好买”，往往会忽略更重要的问题——你买的东西，能不能经得起时间。

2）不是所有便宜，都配得上“捡漏”这个词

在讲坛中段，我们花了不少时间，把“捡漏”这件事说清楚。

在 Pathfinder 的体系里，捡漏不是一种感觉，而是一套极其严格的筛选标准。真正有意义的捡漏，必须同时满足三点：

第一，一定要是买到真正的“跳楼价”。

不是比广告价低一点，而是明显偏离市场真实成交水平，价格本身就自带安全垫。

第二，一定要具备“高升值”的底层条件。

位置、稀缺性、需求结构，决定的是未来十年的空间，而不是短期的市场情绪。

第三，租金一定要基本能够“填补月供”。

哪怕在高利率阶段，现金流依然可控，这样的买入才有资格谈长期回报。

如果这三点任何一点做不到，那就不能叫捡漏，

只是看起来买得便宜而已。

3）拍卖不是勇气测试，而是智慧+实战的测试

接下来谈到拍卖，现场气氛明显活跃了起来。

“要不要先叫价？”

“是不是越晚出手越安全？”

这些问题没有标准答案，但有一个共通前提——

拍卖不是技巧问题，而是判断问题。

有些场合，先出手是为了压低锚点、掌控节奏；

有些场合，沉住气反而能让对手在情绪中不断抬高价格。

真正重要的，从来不是你“敢不敢”，

而是你是否看清了现场的结构和对手的状态。

一段真实拍卖视频，胜负早在开口前就已决定

在讲坛后半段，我们播放了一段真实的拍卖现场视频。

通过逐段拆解，大家可以清楚看到：

价格并不是靠一次“猛砍”压下来的，而是在节奏、停顿和出价方式中，一点一点被拉开的。

更重要的是，讨论并没有停留在“买得多便宜”，而是回到一个更现实的问题——这套房子，在高利率环境下，现金流是否站得住？

我们刻意用偏保守的租金假设来计算月供覆盖能力。

因为只有在最保守的情况下依然可控，未来才有真正的空间。

在最后的互动环节，现场讨论非常积极

问题围绕着贷款环境、利率变化下的风险管理展开。没有人追求“标准答案”，大家更希望把不确定性拆解清楚。

这也是北斗讲坛一直坚持的小规模形式的意义——

不是替你做决定，而是帮你把决策逻辑想明白。

这是一场没有项目推介的分享，

也是 2025 年北斗投资系列讲坛的收官之场。

感谢每一位到场的朋友，感谢大家在周日下午抽出时间参与讨论、提问与交流，也感谢这一年里对 Pathfinder 的信任与支持。

市场会变，周期会轮动，但清晰的判断、稳健的结构和对风险的敬畏，永远不过时。

2025 年在这里画下句号，我们在此祝大家圣诞快乐，新年愉快！