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做好“高利息至2028年”的准备

做好“高利息至2028年”的准备明天停火油价都下不来？表面上看，澳洲的能源供应似乎相对安全。大量成品油来自 Singapore 和 South Korea ，看起来实现了“区域分散”，似乎远离地缘政治风险。但这只是表象。这些炼油厂所使用的原油，仍然主要来自中东——尤其是 Saudi Arabia 、 United Arab Emirates 和 Iran 。从结构上看，澳洲依然绑定在同一个源头上。一旦这个源头出现问题，恢复并不会很快。石油系统不是开关，无法“关掉再打开”。即便冲突立刻结束，供应恢复也需要数月启动，完全恢复往往需要12–18个月甚至更久，且初期产量通常低于原有水平。真正推高汽油价格的，不是事件本身，而是这种“恢复滞后”。油价如何推高通货膨胀？澳洲每年消耗约 300亿升柴油，但本土产能仅约 40亿升，高度依赖进口。而且，柴油使用量约为汽油的两倍，是经济运行的核心能源。柴油贯穿整个经济体系：矿业约占35%的使用量，农业、运输、物流同样高度依赖。当汽油及柴油价格上涨，影响是全面性的。近期价格上涨超过每

三种房产投资者只有一种是“常胜将军”

Pathfinder Advisory 市场上谈论“房产投资”时，往往默认所有投资者目标一致。但现实并非如此。在多个市场周期中反复观察后，可以清晰看到三种典型投资者路径。他们的目标、风险承受能力与时间结构完全不同。而常胜将军只占少数。理解自己属于哪一种，比预测房产走势更重要。第一类：现金流型投资者（以租养身）这类投资者优先考虑租金收入。典型特征包括： • 购买高租金回报物业 • 尽快实现租金覆盖生活开支 • 强调“正现金流” 优势在于收入可见、稳定性较强。但如果策略过度偏向收益率，往往容易配置在增长潜力有限、土地价值占比低的资产上。长期来看，租金可能随时间缓慢上升，但资产增长动能不足，实际财富累积速度并不理想。现金流能提供安全感。但单靠现金流，未必能建立真正的财富。第二类：传统长期持有型投资者（无需任何策略）这是澳洲最常见的模式。路径通常是： • 自住房 • 一套投资房 • 长期持有 • 退休前出售他们的核心逻辑是：依靠时间换取资本增值。这种方式保守、主流、看似稳健。但结构上偏被动。资产在账面增长，但权

首次置业者的“特惠”，正在引爆下一轮投资潮

每隔几个月，市场就会出现一个熟悉的标题： “政府将帮助首次置业者。” 降低首付、补贴、担保、共享产权。政客称之为支持，媒体称之为利好。但本质上，这些政策大多数只是披着善意外衣的价格推升工具。我们直接一点说。政府越是通过需求端政策“帮助”首次置业者，对这个群体中绝大多数人的伤害就越大。没有人愿意承认的机制看看贷款周期就知道。澳洲投资者贷款，与自住业主贷款（不含首次置业者）走势高度同步。这并非巧合。因为大多数投资者，并不是第一次进入市场，而是已经拥有房产的业主，通过房屋增值（equity）再融资进入投资市场。房价上涨 → 资产增值 → 可贷额度上升 → 投资行为启动那么，这条链条的第一步是什么？入门级房价被推高。而谁被用来点燃这第一把火？首次置业者。当政府通过5%首付计划、担保、补贴等方式，向市场底部注入额外购买力时，并不会让房子变便宜，只是让买家“能出更高的价”。在供给受限的市场中，这只会带来一个结果：房价立即上升。真正受益的人是谁？这些政策，主要让两类人受益： 1）已经持有房产的业主房价被重新定价资产被抬升

墨尔本拍卖市场更新“撤拍数量”上升发射了什么信号？

上周末(2月21日)墨尔本拍卖市场释放的真正信号，并非来自清盘率，而是来自“撤拍”数量。 PropTrack数据显示：初步清盘率为68.6%，共653套成交结果。但与此同时，有 164套房源在拍卖前撤回 —— 这个数字更值得关注。对有经验的市场参与者而言，撤拍数量往往比清盘率更能反映真实情绪。如何解读这个信号呢？随着未来一个月内可能的利率决议临近，不确定性再次进入买家心理。每当市场讨论加息，交易信心首先转弱—— 不是买家没钱，而是不愿在公开拍卖中冒险竞价。中介正在据此调整策略。在竞价深度不足的情况下强行拍卖，一旦流拍，将直接影响卖家心理与市场价格预期。因此，越来越多房源选择在拍卖前撤回，转向私下谈判或延长销售周期。在这种背景下，当前撤拍数量上升，更像是策略性管理，而非市场崩盘。但问题是：这究竟只是销售策略调整？还是对战略型买家的巨大机会？ Pathfinder 视角在市场暂停期，寻找 “价格错位” 市场犹豫期，很少出现全面性便宜。真正出现的是—— 个别错价资产。当利率不确定性上升、撤拍数量增加，市场

“利率绑架情绪，情绪绑架周期”

-投资人需自问: 是否有“穿越这个周期”的工具？- 2月3日澳洲储备银行（RBA）加息。和以往一样，市场迅速解读，观点迅速切换，新的“走势”很快被建立起来，仿佛经济专家们的分析能让你看清接下来的方向。但真正值得警惕的，并不是这次利率决议本身。而是一个正在反复发生、却很少被正视的过程：利率在绑架情绪，而情绪正在反过来绑架我们对市场周期的判断。利率，并不是市场周期。它只是周期中的一个变量。真正推动周期的，是信贷扩张与收缩、杠杆的累积与释放、资产供需的变化、群体行为的极端化，以及时间本身的作用。利率会影响这些因素，但它并不能取代它们。把一次利率决议当成周期本身，是一种根本性的误解，也正是这种误解，在无形中削弱了投资者的判断力。当投资者被利率牵动情绪，周期认知就会开始失真。时间视角被压缩，长期决策被迫服从于短期政策噪音；资产与贷款结构开始围绕“下一步会不会转向”来搭建，而不是围绕“是否具备承受能力”；一旦结果不如预期，责任被自然地转移到央行身上，而不是回到投资结构设计的本身。这正是失控却不自知的状态。市场周期并不会因为利率变化而终

北斗投资系列讲坛 ⑮

11 月30下午，北斗投资系列讲坛迎来了 2025 年的最后一场分享。在 Novotel Glen Waverley 的会议室里，没有喧闹的口号，也没有项目推介。大家更关心的，是一个更现实的问题：当利率、政策、情绪都在变化，我们该用什么标准来做决定？这一场讲坛，与其说是预测未来，不如说是一次对“买房逻辑”的重新校准准。 1）. 拉开 25 年的时间轴，很多焦虑会自然消失讨论从一张很“冷静”的图表开始。 25 年的利率变化，25 年的房地产周期，被放在同一条时间线上反复对照。结果并不复杂，却足以让人重新思考当下的选择。历史反复证明，房地产市场并不是在所有条件“看起来都很好”的时候启动的。相反，它往往发生在不确定性仍然存在，但方向已经开始被重新定价的时候。这也是为什么，只盯着“现在好不好买”，往往会忽略更重要的问题—— 你买的东西，能不能经得起时间。 2）不是所有便宜，都配得上“捡漏”这个词在讲坛中段，我们花了不少时间，把“捡漏”这件事说清楚。在 Pathfinder 的体系里，捡漏不是一种感觉，而是一套极其严格的筛选标准。真正